Diversifiez son portefeuille
Si vous avez déjà une ou quelques propriétés dans une zone, vous êtes prêt pour l'étape suivante: la diversification.
Pour avoir un portefeuille équilibré efficace, il est important de se diversifier. Même si le marché immobilier n'est pas corrélé à d'autres types d'investissements, il existe des spécificités du marché intérieur. Ainsi, il est important de savoir combien vous comptez dépenser pour l'achat d’un bien immobilier. Cela vous aidera à construire votre stratégie et déterminer sur quel segment vous devriez investir.
1 - Les 3 types d'actifs immobiliers
« Core plus properties »:
Ce sont des actifs immobiliers de standing résistant aux variations économiques. Ils sont considérés comme les plus sûrs actifs immobiliers.
Exemples d'emplacement: Londres, Manhattan, Paris, Monaco.
Le prix d’entrée pour ces lieux est élevé: 300,000€ pour Paris, 600,000$ pour Manhattan, £ 500,000 dans le centre de Londres, 2,000,000€ pour Monaco.
A ce prix vous pouvez avoir un actif moins dépendant du financement de la dette. Ces biens sont achetés par de riches investisseurs qui peuvent se permettre des transactions en espèces ou des transactions en fonction de leurs actions. Ces principaux actifs génèrent habituellement un bon rendement autour de 5%.
“Secondary and value-added properties”:
Ils sont également connus comme étant des quartiers en devenir. En fonction de votre échelle d’investissements ou la diversification de vos objectifs, vous prendrez en considération différents types de propriétés secondaires.
Si vous souhaitez diversifier par pays ou régions, vous devez considérer les régions avec un taux de croissance supérieur à la moyenne. La zone doit être économiquement et politiquement stable.
Si vous souhaitez diversifier dans un pays, il est bon de chercher les quartiers qui attirent la classe moyenne, et où le nombre d’entreprises grandit. Ils sont généralement proches des emplacements de choix, ou au sein de villes secondaires. Ils offrent des transports desservant les grandes villes, de bonnes écoles et ont un faible taux de chômage.
Ces investissements offrent généralement des rendements de l'ordre de 8%. Leur prix est plus attractif que dans les grandes villes.
Cependant, ils souffrent davantage de la volatilité des prix car ils sont davantage liés à la situation économique intérieure. Leur principal avantage est dû à l’«effet de rattrapage " qui conduit à augmenter leur valeur.
“The opportunistic properties”:
Habituellement, les « opportunistic properties » offrent des rendements supérieurs à 10%. Ces types d’investissements sont beaucoup moins chers que les deux autres types d’actifs, mais les investisseurs doivent être conscients du fait qu'ils sont plus risqués: Politiquement (conflits, guerres régionales), économiquement (économie en voie de développement, questions d'inflation, fluctuations des changes), droits de propriété (le droit à la propriété est incertain et nécessite parfois l'intervention d'un agent local).
Cela crée une volatilité des prix. Vous pouvez obtenir un rendement de plus de 100% en quelques années, mais vous pouvez aussi bien perdre votre investissement complètement.
2 – Votre attitude face au risque
Afin de profiter du rendement de votre portefeuille, vous devez connaître votre attitude face au risque. Cela veut dire considérer votre degré de tolérance aux risques de pertes d’argent en attendant d’en gagner plus lorsque la situation s’améliore.Si vous êtes d’un caractère prudent, alors vous tiendrez à ne pas perdre d'argent. Les personnes dotées de ce profil doivent investir principalement dans des propriétés de standing situées dans des grandes capitales.
Si vous souhaitez prendre quelques risques, vous pouvez ajouter des propriétés secondaires à votre portefeuille.
Les « Opportunistic assets » ne doivent être considérés que si vous vous sentez prêt à prendre des risques et désirez faire un gain substantiel.
Pour l'investisseur le plus avancé, la combinaison idéale est de 60% « prime assets », 20% « secondary assets », 10% « opportunistic assets ».
3 - De bonnes raisons pour la diversification
La diversification vous protège contre la pénurie de liquidité. La vente d'une propriété peut prendre jusqu'à un an et une vente même rapide, quelques mois. En fractionnant votre portefeuille en plusieurs biens au lieu d’une seule grande propriété, vous réduisez votre risque de manque de liquidité.
La diversification vous protège contre une pénurie de revenu. Si vous avez des problèmes avec un locataire, ou une propriété prenant du temps à être louée, vous pouvez avoir des difficultés à payer vos factures et rembourser des prêts hypothécaires et n’avoir aucune entrée d’argent. Si vos revenus sont générés par quelques propriétés, vous pouvez faire face aux impayés de vos locataires pendant un certain temps.
La diversification vous protège contre les faiblesses monétaires. Certains veulent diversifier leur portefeuille afin de profiter de revenus émanant d’une monnaie forte ou utiliser des devises pour acheter un bien à taux d'escompte.
